Bouwrecht

Essentieel is dat u een duidelijke en correcte ingebrekestelling verzendt aan de aannemer, waarin u omschrijft wat u wenst. De ingebrekestelling gebeurt per fax of per aangetekende brief. De correcte redactie van een ingebrekestelling op het juiste ogenblik is in bouwgeschillen dan ook essentieel. Bijstand van een advocaat is op dat ogenblik dan ook een goede investering.

Een architect is aansprakelijk als blijkt dat hij fouten heeft gemaakt in zijn toezicht, controle of budgettering. Ook voor het concept of ontwerp is hij verantwoordelijk. Het komt nogal eens voor dat de architect, samen met de aannemer, aansprakelijk wordt gesteld voor de schade die u lijdt en dat zij onderling volgens een verdeelsleutel aansprakelijk zijn. In een bouwgeschil met grote financiële belangen is het essentieel dat er wordt op toegezien dat alle partijen die mogelijk aansprakelijk zijn in het proces worden betrokken.

Eerst en vooral moet u proberen om tot een minnelijke oplossing te komen, omdat de bouwgeschillen vlug ingewikkeld zijn en daardoor tijd en geld kosten. Maar als een procedure onvermijdelijk is, moet in vele gevallen een expert worden aangesteld via de rechtbank. De expert moet de schade vaststellen en de oorzaak onderzoeken. Na de vaststellingen door een expert kan het bouwproces worden voortgezet.

Het volstaat dat de onderaannemer een aangetekend schrijven richt aan de bouwheer en betaling eist. Vanaf dan mag de bouwheer geen betalingen meer doen aan de hoofdaannemer, zolang de factuur van de onderaannemer niet betaald is. Als de bouwheer weigert te betalen (bijv. omdat de uitgevoerde werken niet deugen), moet de onderaannemer overwegen om een proces te starten tegen de bouwheer en/of de hoofdaannemer. Een dergelijk proces is niet goedkoop omdat het vaak gepaard gaat met een expertise door een architect in opdracht van de rechtbank. U overlegt dus best met uw advocaat over wat u te doen staat.

Let op: u kan maar rechtstreeks betaling eisen van de hoofdaannemer tot op het ogenblik dat hij failliet is.

Deze regeling geldt ook voor de onderaannemers in tweede, derde en volgende graden. Ook de onder-onder-onder-(…)aannemer heeft een rechtstreekse vordering tegen de bouwheer.

• Vanaf de aanvaarding van bouwwerken loopt de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer of de architect. De aansprakelijkheid geldt voor ernstige gebreken, zowel zichtbare als onzichtbare, die de stevigheid van het gebouw in het gedrang kunnen brengen.
• Zelfs na aanvaarding of oplevering van de werken, kan de bouwheer de aannemer nog aansprakelijk stellen voor lichte verborgen gebreken die geen invloed hebben op de stabiliteit van het gebouw. De bouwheer moet dan wel dagvaarden binnen een redelijke termijn.
• Voor lichte zichtbare gebreken kan de bouwheer na aanvaarding van de werken geen vordering meer instellen tegen de aannemer.
• Zo de bouwheer een verkoper van materialen wil aansprakelijk stellen, moet hij dagvaarden binnen een korte termijn.